石渡浩著書「学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法」で印象に残った所を抜き出してみた。

印象に残った本

本著は2012年初版。キャッシュフロー偏重の不動産投資では破綻する考えを持っており、代わりに「純資産を重視」した新しい不動産投資スタイルを提示した本になってます。

印象に残った所を抜き出してみた。

P61
 「ローン特約」とは、金融機関からの融資が不成立の場合は、売買契約を白紙解約できるという特約条項です。この特約を付けずに売買契約を結ぶと、融資審査に通らず物件の売買が完了しなかった場合でも、手付金(一般的には売買金額の5~10%程度)は戻ってきません。この特約を付けなかったということは、私の一棟目のアパートは、最悪の場合、数百万円の手付金を捨てる覚悟の上で購入を申し込んだということです。

P77~78
 マンションは、固定資産税や修繕費、エレベーターの保守点検費といった経費率が高いので、表面利回りが同じならばアパートの方が儲かります。しかし、古いアパートですと減価償却期間を数年しか取れません。
 減価償却とは、建物や設備について、その法定耐用年数(新築建物の場合、例えば、鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年)にわたり経年による資産の価値減少相当額(減価償却費)を費用計上する方法です。毎年、費用計上はするものの、減価償却費とはあくまで会計処理上の項目であり、実際には支払わないお金です。
 この減価償却期間が終わると、その後は家賃収入から実際に支払った経費を引いた部分に対して課税されるので、税引き後のキャッシュフローがあまり残らなかったり、場合によってはマイナスになったりします。
 ~そこで利用するのが、RC造マンションです。マンションは長期にわたり減価償却が取れるため、税引き後のキャッシュフローにも余裕が出易く、その分をアパートの利益に対する税金に充てることが出来るのです。

P121
 返済後キャッシュフローで1000万円あるからそれで一生困らない、と考えるのは夢物語です。例えば2億円の借入残高があると、金利が2パーセント上昇したら毎年の支払利息は400万円増額しますし、特にマンションは、建物が古くなれば大規模修繕費用がかかります。金利が4%上昇したら利払いが800万円増えますので、返済不能に陥る恐れが高いです。

P141~142
 狭いエリアしか融資の対象としない信金もありますので、信金と付き合う場合には、特に地域性の観点で、自らの事業の方向性と金庫の営業方針とがある程度合っているところを選ぶ必要があります。
 そうでないと、いくら預金取引していても融資取引に発展せず、預金取引が無駄に終わってしまいます。また、事業の初期段階では所有物が地元だということで何らかの融資取引を始めて返済実績を作っても、いざ事業拡大しようとした際に融資が付いて来ず、実績作りのための支払い金利が無駄になります。
 ですから、金融機関であればどこでもむやみに融資の申し込みをするのではなく、付き合って意味のある金融機関とそうでないところを、私たち事業者のほうで選ぶことが重要です。

P146
 少額な家賃振込を預金取引の実績にしてその先の融資取引に進むには、小規模な金融機関と取引をするのがポイントです。
 小さな金融機関に100万円の振込入金があれば支店長が把握しますが、都市銀行だと1000万円の振込入金があってもコンピュータが処理するのみです。つまり、小さな金融機関だと少額の預金取引でも金融機関に気付いてもらえるのに対し、大きな銀行だと億単位の入出金が無い限り、渉外・融資の担当者や幹部行員に会社の存在すら知られないのです。

感想
 読みにくい!文体というより、私の経験値のように思う。漫画ばかり読んでて、活字を読むときに近いように思う。
 内容自体は融資に関することも多いが、物件購入においてのアドバイスや知識も書かれており、参考になる点は多かった。


石渡浩さん、良い本を執筆してくださり、ありがとうございます。
この本に関わってくださった全ての皆様、ありがとうございます。
皆様が健康で充実した生活を送れますように!

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