蘭木緑さん著書「主婦大家業は今日も楽し!!」の印象に残った所を抜き出してみた。

印象に残った本

不動産投資の勉強のために大家業関連の本を読むことにしました。


本著は旦那さんの仕事の関係で11年間海外生活を送り、帰国後に大家業を始めた方の本です。
それまでも日本の自宅を人に貸してたみたいですが、本格的に始めたのは帰国後です。

物件は2棟のアパートと1棟のRCマンション、マンション1室の経営です。(発刊当時)

印象に残った所を抜き出してみた。

P41
先ず、区役所に行って用途地域、各種制限、道路計画がないか等を確認しました。
不動産会社から資料はもらっているのですが、何でも一応自分で確認しないと気が済まない性分です。次に、近所の聞き込み、これが一番大事です。ご近所からのお話は、入退去が激しい、困った住人がいる、音がうるさい、ボヤ騒ぎや自殺者や事件など、アパートに関する様々な情報の宝庫です。購入して対処できることなら問題ありませんが、自殺者や事件等は避けたいところです。

P47
抵当権抹消手続きとは?
住宅ローンなどでお金を借りた時に、不動産をその借金の担保として確保するためにつけるのが抵当権です。自宅は公庫でローンを組みましたので、そのローンの抵当権がついていました。ローンを完済すると、債権者から抵当権を抹消するための書類が交付されます。
弁済証書や、当時の金銭消費貸借契約書等です。完済しても自動的に抵当権が抹消されることはありません。
申請書に書類を添付して、その不動産を管轄する法務局へ、抵当権の抹消登記を申請する必要があります。今回のように、その物件を担保に融資を受ける場合は、原則として抹消しておく必要があります。申請書は自分で簡単に作成できます。費用は登録免許税の1000円のみ、土地(1筆)、建物、各1なら2000円で済みます。我が家の場合は土地が3筆に分かれていましたので、4000円かかる所でした。それで、この機会に3筆に分かれた土地を1筆にまとめる「合筆の申請」を先にし、それから抹消手続きを行いました。
ややこしく感じるかもしれませんが、大丈夫!
法務局には相談窓口があります。ここの担当者が懇切丁寧に教えてくれます。大いに利用しましょう。

P57~58
サブリースとは
賃料保証のことで、不動産オーナーと不動産会社が契約することにより、不動産会社が不動産オーナーから不動産を借り上げ、それを入居希望者に賃貸するものです。入居者の有無にかかわらず一定の家賃を一定期間不動産オーナーに対し支払う保証のサービスです。
サブリースの賃料保証の相場は大体80%~90%前後で、不動産オーナー側とすれば不動産を購入しサブリース契約ができれば空室リスクが減り安心できます。
~●有利?不利?
大家にとって、毎月の賃料収入が安定し心配しなくて済むのは有利ですが、礼金・敷金が手元に入ってこない点は不利です。
また、家賃滞納等のトラブルを回避できるのは有利ですが、家賃そのものの決定権は不動産会社にあるので、下げられることも多く不利です。

P63~64
物件の確認は外観しかできません。最初に基礎を見ます。細い髪の毛位のクラック(ひびわれ)はコンクリートの乾燥時にどうしても出来るので問題ありません。幅0.3mm、深さ5mm以上のひび割れは「構造クラック」とも言い、要注意です。長年放置されていると、雨水の侵入により鉄筋が錆びている可能性があり構造上問題です。
クラックスケール等もありますが、私は引き出しの隅に眠っていたテレフォンカードで代用しています。テレカの厚みが0.3mmなので、クラックを見つけたら、テレカが入るか、入ったら深さはどのぐらいかが簡単にチェックできます。もし、テレカがなければ、0.3mmのシャープペンの芯を使っても良いでしょう。また、基礎に修理箇所が多いのも気になり、私の場合は避ける要因です。外壁の亀裂やひび割れも構造材の腐食につながるので、よくみましょう。

P70~71
中古物件市場は、安く、時には土地値で購入できるお宝物件の宝庫です。しかし、購入物件によってその後の明暗が分かれるリスクがあります。ですから、物件調査は、決して手を抜かない覚悟で取り組みましょう。
中古物件のチェックポイントは大きく分けて2つあります。第一には法規上の確認、第二に現地での劣化状況の確認です。

中古物件で築年数が経過しているものは図面がないものもあります。私の場合は、熱海の物件がそうでした。この時、建築確認所の写しはありましたので、そこに記載のあった設計事務所へ連絡しました。運よく保管されており、設計図書一式のコピーを手に入れることができたのでした。
平面図や立面図はもちろん、外壁・内壁・断熱材がどのような仕様となっているか分かる矩計図や仕様書などを出来るだけ手に入れるように努力して下さい。
建築物及びその敷地が建築基準関連規定に適合していることが証明されると「検査済証」が交付されますが、中古物件では、「確認の特例」(建築士による設計の場合の省略)を利用して、検査済証がない物件も多いのが実情です。
でも、図面があれば、実際の建物と照合できます。
例えば、窓などの開口部が大きく変更されているとか、平面図では居室になるはずの1階スペースが駐車場になっている場合は、耐力壁が計算通り入っていない可能性が考えられます。
このように、図面は耐震性の判断に有効ですし、修繕、リフォームをする時にも役立ちます。
また、売却時に図面が揃っていることは売りの一つになります。
建築確認申請時の図面どおり施工されていない建築は違法建築です。耐震性にも問題がある場合が多いので、私はあえて手を出しません。
建物の劣化状況の確認は、まず建物の周りを一周して目視によりチェックします。
基礎コンクリートと外壁にクラック(ひび)、異常な汚れがないかを確認します。クラックがなくても多くの補修跡がある場合は要注意です。
また、外壁に異常な汚れがある場合には雨漏りによる腐食も考えられます。基礎に黒く細長い汚れが縦についている場合には、蟻道といってシロアリが通った道である可能性もありますので、その際には専門的な検査をするべきだと思います。

P79~80
所有権移転登記
不動産を購入した場合、登記をしておかないと、第三者に対して自分が所有者であることを主張できません。極端な話、万一、売主が詐欺を働き、同じ不動産を二人に売却した場合には、先に代金を支払った方ではなく、先に売買による不動産登記を備えた者のほうが保護されるのです。
そんなことにならないよう、所有権を自分に移す登記が必要で、それが所有権移転登記です。

P111~112
不動産はその取引態様は、「売主」、「代理」、「媒介」と分かれます。
「売主」は不動産会社が中古住宅などを買い取って、必要があればリフォームやリノベーションして販売する。
その場合、不動産会社は売主となり、売買益がその利益となります。
「代理」は、不動産会社が売主の代理となって販売を行います。
「媒介」は、売主、買主の間に立って契約を成立させ、仲介手数料が利益になります。
「媒介」には「一般媒介」と「専任媒介」とがあり、「専任媒介」は、「専属専任媒介」と「専任媒介」に分けられます。
「一般媒介」は、売り手は、複数の不動産に対して仲介の依頼をすることができます。
3つの媒介の中で、媒介を依頼する不動産会社へのしばりが一番少ない契約法です。
「専属専任媒介」は買い手を探すのを、完全にある不動産会社に任せること。売り手は、他の不動産会社に仲介の依頼はできませんし、売り手が自分で買い手を見つけてきた場合(自己発見取引)も依頼した仲介会社を介さなければいけません。一番しばりが厳しいのです。
「専任媒介」は買い手を探すのを、ある不動産会社にまかせること。
売り手は、他の不動産会社に仲介の依頼はできません。ただし、自己発見取引の場合は、依頼した仲介会社を介さずに不動産を売ることができます。

一般に売主、代理、専任媒介の業者はその物件を良く知っています。一般媒介の場合は、その物件に詳しいとは必ずしも言えません。ですから、気に入った物件がたくさんの業者から出されている取引は取引形態に注目、「売主」「代理」「専属専任媒介」を優先してコンタクトを取るようにしています。

感想

不動産投資を考えてる方の入門書としてはおすすめの1冊かと思う。
読む前は1棟経営はリスクが高く、現状考えてないので、参考になるかな?と思ってましたが、購入までの流れやその後、不動産購入に必要な知識が補足として説明されていたりと、とても参考になりました。
また、住人が一番住居の変化に気づきやすいので、コミュニケーションを密に取ることによって問題が早期に分かるなど、単純に物件を購入して終わりではなく、空室リスクを下げるためにコミュニケーションの重要性も知ることが出来ました。

上記の引用として挙げたのは一部ですが、それでも多い。何回も読み直して自分のものにしたいです。

今の世の中を生きていくには本業だけで生きていくのは心もとないので、副業で生活の足しや基盤を強化していきたいと思っていますが、面倒くさがりな私は本業以外の稼ぎはほぼない(笑)
なので、今は貯蓄をして物件購入のタネ作りと勉強をして「買い」の物件に備えたいと思います。



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